2015年02月09日08:09 來(lái)源:證券時(shí)報(bào)
如同日本三大都市圈樓市逆勢(shì)回升一樣,即便房地產(chǎn)進(jìn)入熊市,資源、人口集聚、產(chǎn)業(yè)層次更高的城市圈城市的需求將繼續(xù)保持旺盛的態(tài)勢(shì);仡?quán)弴?guó)日本樓市完整周期波動(dòng)后,三大都市圈房?jī)r(jià)逆勢(shì)上升已經(jīng)明確無(wú)誤地告訴了我們這一點(diǎn)。 |
在短周期內(nèi),樓市走向取決于貨幣政策、城鎮(zhèn)化率、房地產(chǎn)稅收等,在長(zhǎng)周期內(nèi)則決定于人口結(jié)構(gòu)。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看,勞動(dòng)力人口的拐點(diǎn)一般與房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)極為接近,美國(guó)勞動(dòng)力人口在2007年見(jiàn)頂,房?jī)r(jià)在2006年見(jiàn)頂;日本勞動(dòng)力人口在1992年見(jiàn)頂,房?jī)r(jià)則在1990年見(jiàn)頂。據(jù)預(yù)測(cè),我國(guó)婚齡人口(20-29歲)在2015年到達(dá)頂點(diǎn)后開(kāi)始下降。因此,由人口紅利拐點(diǎn)決定的我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)周期下行已經(jīng)開(kāi)啟,這或許不是誰(shuí)可以左右的。
各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式相差較大,但日本在發(fā)展模式(政府主導(dǎo))、城市化模式(特大城市為主、速度快)、不動(dòng)產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)(低保有稅負(fù)、高交易稅負(fù))和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演變(從出口加工到高端制造業(yè))等方面與我國(guó)相似,是為數(shù)不多的可以借鑒的案例。觀察日本房地產(chǎn)的周期演變,可以管窺我國(guó)房地產(chǎn)的前景。
從1947年開(kāi)始的城市開(kāi)發(fā)、城市化、住房短缺驅(qū)動(dòng)的首波房?jī)r(jià)上漲,到1960-70年代人口紅利帶來(lái)的第二波房?jī)r(jià)上漲,以及1980年代初金融自由化帶來(lái)的第三波房?jī)r(jià)上漲,最后到1992年樓市泡沫破滅,日本樓市經(jīng)歷了一個(gè)完整的周期。
根據(jù)日本總務(wù)省公布的數(shù)據(jù),截至2014年7月,日本空置房屋達(dá)到820萬(wàn)戶,創(chuàng)歷史之最,空置房屋占全國(guó)住宅的13.5%(七分之一);空置數(shù)比2008年增加了63萬(wàn)戶,空置率比2008年上升了0.4%。日本政府估計(jì),如果不采取任何措施,到2050年20%的居民區(qū)將成為“鬼城”。而根據(jù)野村證券的估計(jì),到2023年全日本將有20%的房屋空置。
但與此同時(shí),占全國(guó)人口和經(jīng)濟(jì)總量(GDP)比例為70%的三大都市圈(東京、大阪、名古屋)的房?jī)r(jià)卻快速回升。這三地房?jī)r(jià)從2006年開(kāi)始回升,2008年上漲了5.3%,而2012-2014的最近三年內(nèi),東京和大阪這兩個(gè)城市圈的平均房?jī)r(jià)上漲了30%。在剛剛過(guò)去的2014年,東京和大阪的房?jī)r(jià)上漲了約15%,地價(jià)上漲了0.7%。形成對(duì)比的是,從1992年地價(jià)泡沫破裂以來(lái),三大都市圈以外的其它地區(qū)的地價(jià)則連續(xù)22年下跌,剛過(guò)去的2014年下跌幅度為1.7%。