史上最大房地產(chǎn)泡沫的破滅之路

追究日本房地產(chǎn)泡沫的短期因素，有四根導火索：一是銀行利率連續(xù)大幅度提高。從1989年3月到1990年8月，日本銀行連續(xù)五次提高貼現(xiàn)率，過于急劇的貨幣緊縮加速資產(chǎn)市場崩潰；二是政府緊縮對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款。1990年4月，大藏省開始就日本金融機構的房地產(chǎn)貸款進行總量控制；三是股市崩盤促使樓市加速下跌。日本股市從1990年初即開始大幅下挫，樓市1991年才開始大跌，股市下跌的恐慌情緒傳導到樓市；四是境外資金撤離。由于日元升值，外資涌入日本，許多境外投資機構通過擠破日本股票和樓市泡沫大賺了一筆，比如美國老虎基金從1990年初開始拋空日本股票市場，直到1997年亞洲金融危機時，還持有大量的日本股票市場空單。

日本土地價格和住宅價格長期持續(xù)下跌，嚴重打擊了建筑業(yè)。直到2000年，破產(chǎn)的建筑企業(yè)仍達到6214家，占全部破產(chǎn)企業(yè)的三分之一。房地產(chǎn)泡沫的破滅使巨額房地產(chǎn)貸款成為壞賬。住友、東京三菱、大和、三和等多數(shù)銀行全面虧損，兵庫銀行、北海道拓殖銀行等最終倒閉。從1992年開始，日本經(jīng)濟長期低迷，即便是近兩年安倍狠勁折騰，仍未徹底走出泡沫經(jīng)濟的陰影。

日本泡沫的生成與破滅，在全球房地產(chǎn)泡沫史上非常具有典型性。從本幣升值、貨幣政策、投資需求、房價漲幅等來看，過去幾年我國樓市與日本上世紀80年代后期有一定的相似之處，但多數(shù)情況要好于日本。更關鍵的是，從宏觀面和基本面分析，當前我國經(jīng)濟正由高速增長向中速增長轉變，但仍能保持7%以上。2013年我國城鎮(zhèn)化率還只有53.7%，明顯低于70%。當前城鎮(zhèn)戶均住房套數(shù)剛達到1左右，尚未飽和�？傮w而言，當前我國房地產(chǎn)業(yè)的基本面更接近日本上世紀70年代初期或中期，而非80年代后期的情形。因此，我國樓市并非如日本當年房地產(chǎn)一樣形成巨大泡沫，因此也不會輕易崩盤。