近幾年,每當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫之際，樓市“泡沫論”、“崩盤論”便大行其道，今年尤甚。許多人動(dòng)輒拿國外泡沫及破滅的經(jīng)驗(yàn)，來論證中國樓市泡沫之大，描繪未來崩盤之慘。其實(shí),我國的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展程度與房地產(chǎn)市場(chǎng)所處階段，與國外情況存在較大差異，不宜簡單對(duì)比。為了讓大家更多了解國外情況，筆者將通過系列文章形式，解析國外典型房地產(chǎn)泡沫的生成與破滅，系列之一先談日本。

最后一次大漲才是泡沫

二戰(zhàn)之后，日本經(jīng)濟(jì)在廢墟上迅猛發(fā)展。經(jīng)濟(jì)起飛后，日本地價(jià)和房價(jià)保持較高漲速。日本不動(dòng)產(chǎn)研究所數(shù)據(jù)表明，從1960年至1990年的30年里，日本六大城市地價(jià)上漲了56.1倍。地價(jià)帶動(dòng)房價(jià)上漲，地價(jià)漲幅高過房價(jià)（中國2003年后中國亦如此）。30年間，地價(jià)飆升了三次。第一次，1961年前后以工業(yè)用地地價(jià)上漲為帶頭，最高的年漲幅為53％。第二次，1972年田中角榮發(fā)表了著名的《日本列島改造論》，政府采取擴(kuò)張性財(cái)政金融政策，結(jié)果引起搶購?fù)恋仫L(fēng)潮，1973年出現(xiàn)地價(jià)、房價(jià)、物價(jià)（還有石油危機(jī)的因素）皆大漲，六大城市地價(jià)上漲38％，住宅用地價(jià)格上漲更顯著；前兩次地價(jià)大漲后，并沒出現(xiàn)持續(xù)大跌，但第三次大漲結(jié)局卻迥然不同。

從1985年開始，土地價(jià)格進(jìn)入加速上升時(shí)期，雖然單個(gè)年份的漲幅并未超過前兩次的最高值，卻是持續(xù)大漲時(shí)間最久的一次。1986年-1989年，持續(xù)保持20%以上的漲幅。1991年相比1985年，六大城市的土地價(jià)格指數(shù)上漲超2倍。1990年日本土地資產(chǎn)總額相當(dāng)于同期日本GDP的3.69倍，占到國家財(cái)富總額的約70%，是美國土地資產(chǎn)總額的4倍，而同期美國土地資產(chǎn)總額僅占國家財(cái)富總額的25%。

1961年、1973年和1990年，是地價(jià)漲幅的三個(gè)峰值。前兩次地價(jià)大漲，因?yàn)橛薪?jīng)濟(jì)面與需求面支撐，所以沒形成泡沫，而第三次則不同。從經(jīng)濟(jì)增幅看，前兩次處于8%以上的經(jīng)濟(jì)高增長時(shí)期。1974年開始，日本經(jīng)濟(jì)告別高增長，步入中低增長，增速低于5%。從城鎮(zhèn)化進(jìn)程看，1974年城鎮(zhèn)化率達(dá)到74.9%時(shí)，日本住宅建設(shè)量達(dá)第一個(gè)高峰（1987年再創(chuàng)歷史新高）。前兩次地價(jià)大漲，城鎮(zhèn)化率不算太高，其中1961年時(shí)城鎮(zhèn)化率尚低于70%。從住房飽和度看，1968年日本戶均住房套數(shù)首次超過1，意味著告別住宅短缺時(shí)代，而之前的兩次地價(jià)大漲，皆處于住宅需求旺盛時(shí)期。第三次地價(jià)大漲，則脫離了自住需求的有效支撐，形成大泡沫。