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——需求不旺，漲價難

政府的保障房建設(shè)滿足了低收入者的需求，商品房很難隨意漲價；而在日本社會日益老齡化的情況下，多年來通貨緊縮的形勢下，住房需求并不旺盛；東京住宅折舊率特別高，基本是木制小樓過20年沒價值，公寓樓10年一大修，還要繳納不動產(chǎn)稅、物業(yè)稅、維修費(fèi)等各種費(fèi)用，住宅升值空間非常有限，所以炒房現(xiàn)象在日本幾乎沒有。

2013年，東京的總和生育率只有1.13，在日本全國最低。本地需求有限，而政府修建的廉租房只租不賣又保證了房源。

為了避免人口過度集中到市中心，日本從上世紀(jì)50年代開始到80年代還在東京和大阪等城市圈的郊外大力建設(shè)新城。目前，東京的很多上班族居住在東京附近的新城，便捷的公共交通可以讓他們方便進(jìn)出首都，無需扎堆在東京市內(nèi)購房，自然也降低了東京住房的剛需。

而且，不少日本人樂于租房，覺得既省事又省心，尤其是年輕人，絕大多數(shù)都比較務(wù)實(shí)，有房沒房都能結(jié)婚，日本年輕人沒有買房結(jié)婚的壓力。

在日本報紙上，不時可以看到各種墓地的廣告，而罕見不動產(chǎn)廣告，這說明在老齡化社會下，不動產(chǎn)價值正在縮水。杏林大學(xué)教授劉迪指出，2013年，在全日本6063萬套住宅中，有820萬套空閑，空房率13.5%。今天即使在東京都23區(qū)內(nèi)，空房率也非常高，拿公寓空房率來說，千代田區(qū)36%、中央?yún)^(qū)28%、荒川區(qū)19%。

在日本，不動產(chǎn)業(yè)基本屬微利行業(yè)。由于日本土地多數(shù)為私有，買賣自由，供應(yīng)充足，而公有土地出售時，都要進(jìn)行招標(biāo)。國稅局都會對各地資產(chǎn)評估之后公布數(shù)據(jù)，信息時代讓地價更為透明，例如日本全國地價網(wǎng)站www.tochidai.info顯示，2014年東京都的地價平均是80.1162萬日元每平方米，為全國最貴。地價明擺在那里，如果某家房地產(chǎn)公司的房屋售價高得離譜，不僅會銷售不出去，甚至?xí)�毀掉自己的牌子�?/p>

總而言之，東京房價一直低迷不前，有國家政策、經(jīng)濟(jì)形勢、人口結(jié)構(gòu)和社會觀念等多方面因素在起作用。不過，無論收入高低，如今在日本找一套舒適的房屋居住并非難事，這倒不失為一件好事。